多重政策刺激 市场总体向好
中国经济时报:当前房地产行业处于调整期,主要体现在投资增速下滑、销售增速放缓、库存压力大、景气度下滑、市场需求不足等。作为吉林省的省会城市,长春市房地产市场运行情况及走势如何?采取了哪些措施稳定房地产市场?
刘大平:长春市有其自身的特点:一是作为吉林省省会城市和区域性中心城市,对全省其它地市有一定辐射作用,能够吸引部分因子女入学、就业和务工人员的购房需求,但与发达城市相比仍差距较大,对外来人口吸引力不强,本市内购房居多。二是房价稳定。与全国副省级城市相比,长春市的房价处于下游水平,以刚性需求和改善性需求为主,几乎没有投资投机性需求。因此,长春市房地产市场发展了十几年,始终没有出现大起大落。
从2015年市场运行情况看,总体呈现“弱势开局、中期企稳、年底翘尾”态势。商品住房均价始终平稳,波幅基本在3%之内上下浮动。
市场平稳发展,离不开政府的积极正确引导。2015年3月底,为稳定房地产市场,国家先后出台“3·30新政”,央行连续降准降息,住建部、国土部相继下发扶持文件。长春市委、市政府积极贯彻国家和吉林省各项调控政策,去年6月4日,及时出台《关于支持居民自住性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展若干意见》(即“长11条”新政),降低购房贷款付比例,缩短营业税征收时限,允许开发企业将在建工程分期分栋办理预售许可和抵押登记,在无籍房确权、物业维修资金交存时点等政策均实现重大突破。在多重利好政策刺激下,市场反映积极,总体向好。“长11条”新政给予市场宽松的政策环境,拉动住房消费,加大库存消化力度。
库存量尚可控
未来市场压力较大
中国经济时报:化解房地产库存,既是当前的现实问题,也是供给侧结构性改革的重要方面。去年中央经济工作会议把去房地产库存列为2016年五大任务之一。目前长春市房地产库存情况如何?
刘大平:去年中央经济工作会议提出将农业转移人口等非户籍人口在就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价,以及取消过时的限制性措施等,发出了刺激房地产市场政策进一步加码的明确信号。按目前市场运行情况看,长春市累计可售房屋库存量尚在可控区间。但从对全市情况统计普查看,全市已拿地未开工、已开工和已批预售未售出的商品房库存尚有近4000万平方米,在未来2-3年陆续产生的增量,将对市场销售产生较大压力。
四大因素制约房地产市场发展
中国经济时报:在当前经济下滑之际,房地产行业仍能起到经济“稳定器”的作用。那么,目前,长春还存在哪些影响房地产市场发展的制约因素?
刘大平:房地产业的“稳定器”作用不言而喻。特别是对于长春以汽车和轨道客车制造业、农产品加工业为主,经济发展程度相对不高的城市来说尤为重要。房地产业的发展,对于拉动经济增长,增加固定资产投资和税收,都有着不可或缺的重要作用。
目前,长春市的房地产市场存在的主要问题,或者说制约因素,我认为有以下几点:一是库存压力持续加大。但这个库存只是形式上“量”的库存,并不是因为没有住房需求或者是住房需求已经得到较好满足,实质上是供需结构不合理,主要表现在区域和户型结构上。二是市场信心不足。目前来看,开发企业拿地趋于谨慎,减缓了推盘节奏,开发投资额同比下降,尤其是新开工面积大幅下滑。购房者持币观望的情绪也十分浓厚。三是现行的部分政策遏制了改善性需求释放。长春市近五成的购房群体集中在改善性需求,但二套房贷款付增加,税率提高等诸多限制性政策影响了需求释放。
加快供给侧改革
增加有效供给
中国经济时报:针对当前长春房地产市场现状以及存在的困难和问题,下一步,长春如何破解房地产市场发展困局?
刘大平:当前,长春市房地产存在下行压力,这些问题促使政府进一步政策松绑,破解困局。过去,我们的经济政策主要在需求端发力,现在,要在供给侧加大改革力度。主要是控制增量,调整土地供应节奏,增加土地有效供给;还要消化存量,在增强对周围人口吸引力上加快户籍制度改革;在库存积压严重区域增加道路、医疗、教育等公共资源和基础设施配套;加快推进政府购买服务,保障房和棚改回迁房以货币化安置为主;建立良好的金融和法律环境。还有适度调整信贷和税收政策。同时,合理引导开发企业创新经营方式,根据市场需求,开发中低价位、中小户型的适销对路产品。引导企业强化品牌意识,在以质取胜,打造品牌效益上下工夫,开发养老、旅游等特色地产,推动绿色、节能、智能化、互联网应用,增强企业核心竞争力。推动企业跨界发展,鼓励重组合作。
供给侧改革,不仅仅是要消化房屋库存,更重要的意义是为广大人民群众提供更好的住宅产品,更好地满足人民的居住和生活需求。有了梧桐树才能引来凤凰,所以,政府的工作思路应该是在供给端实施结构优化,增加高品质、高附加值的有效供给,有了高品质的产品,自然就有了住房消费。这样才能保障房地产市场平稳健康发展。