财政部、国家税务总局24日对外公布的营改增全面推开细则显示，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
新政策
房地产纳入营改增试点
根据财政部官网公布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（简称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人被纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
规定指出，对个人住房转让实施差别政策。其中，对北京、上海、广州和深圳之外的非一线城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
啥变化
购房后2年内交易省钱了
对于此前市场担心营改增后，个人转让住房由缴纳营业税转为增值税会增加税负，分析人士指出，从方案细则看，对于非一线城市而言，个人购房如果不满2年进行交易，实际和此前的营业税政策并没有太大的差异。而持有时间超过2年的住房进行交易，则进行免征。这样也使得税费成本降低为零。此类政策和过去的营业税政策保持了一致的特点，而且从税费效应看，也没有太大的变化。
根据此前财政部网站发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，今年2月22日起，关于营业税政策，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
而根据国家规定，长春二手房交易中卖方需要缴纳营业税，即个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，营业税的缴纳比例是房屋价款的5%。
记者也发现，对于非一线城市而言，持有时间超过2年的住房进行交易，新政是免征增值税，这和过去的营业税政策保持了一致，税费没有变化。而个人购房如果不满2年进行交易的话，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
算笔账
百万住房不满2年交易能省约3000元
24日，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受新文化记者采访时，对于“营改增”后给二手房交易税负带来的影响通过举例进行了说明。
假如长春某市民于2015年2月份购置了一套新建商品住房，总价100万元。按照国家统计局公布的数据，今年2月份，房价同比增幅为14.4%。假设目前按照114.4万元进行交易卖出的话，由于购房未满2年，按此前的政策，长春的营业税率是5%，那么税额约为5.7万元。
而对于长春等非一线城市来说，增值税额的计算方式是：房屋成交总价÷（1+征收率）×征收率。按照5%的征收率，则增值税额为114.4万÷（1+5%）×5%即约为5.4万元。从计算结果来看，实际上2年内交易的增值税额是要低于营业税额的，少了大约3000元。从这个角度看，此类购房者的交易成本降低。
如果该市民到2017年3月再出售该住房，且届时仍延用本次新政的话，由于达到了满2年的年限，所以之前的营业税为0元，新政后的增值税也为0元。
■专家———
减税红利将为经济添动能
财政部税政司负责人介绍，新增试点行业涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍；年营业税规模约1.9万亿，占原营业税总收入的比例约80%。营改增试点从制度上基本消除货物和服务税制不统一、重复征税的问题，有效减轻企业税负。从前期试点情况看，截至2015年底，营改增累计实现减税6412亿元，无论是试点纳税人还是原增值税纳税人，都实现了较大规模的减税。
国税总局税收科学研究所所长李万甫在接受记者采访时指出，这些重大减税措施，从制度设计到具体执行，都能有效地给企业带来红利，实现大规模地减轻税负，这也是我国现代税制的进一步完善。
“营改增重要的原则，是保证所有行业税负只减不增。营改增的制度设计很完善，从长期来看，能使每一个企业都享受到减税的红利”，李万甫说。他同时表示，在具体执行过程中，由于企业操作不熟、缺乏实际操作经验或者前期没开发票，短时间内可能影响到一个企业的减税。但是从上期来看，过一两个征收期以后，能够确保所有行业税负只减不增。
李万甫表示，这次营改增的亮点在于，新增试点行业的原营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施。运用简易计税、反向征收及差额计税等方式来解决一些过渡性的特殊问题。
记者了解到，增值税的简易计税与营业税的计税方式十分近似，主要对销售额按一定的征收率计征。由于一些行业特殊的情况或管理不规范，因此存在进项税额抵扣不足的问题。为了保障行业的税负降低，在政策的设计上将通过简易计税的方式来解决这一特殊问题，以人力密集型的行业为例，由于没有足够的进项税额抵扣，因此将采用允许用简易计税的方式来解决。
中国社科院财经战略研究院税收室主任张斌表示，大规模减税有利于推动产业转型、结构优化。营改增消除了重复纳税，从而对产业结构和经济转型升级起到重要的助推作用。把原来所有征收营业税的行业纳入增值税征收，这不仅能够完善增值税本身，也可以发挥增值税的中心作用，并促进行业的公平发展，从而使市场发挥决定性的作用。
“营改增的迅速全面推进，不仅是财税体制改革的重要一步，其通过减负为经济发展增加的动力更为重要”，张斌说。此次全面推开营改增处在特殊的时间窗口，是在中国经济稳增长、调结构的关键时期。尤其此次全面推开营改增强调了所有行业税负只减不增，不仅仅体现了更加积极财政政策下的减税政策的落实，也对于降低企业运行成本具有非常重要的意义。
据《一个财经日报》
“营改增重要的原则，是保证所有行业税负只减不增。营改增的制度设计很完善，从长期来看，能使每一个企业都享受到减税的红利”
